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    社科院发布十城房价下跌预警,武汉房价仍有下跌危险

       日期:2020-03-10     浏览:77    评论:0    
    核心提示:上周,中国社科院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》,根据报告显示,核心城市房价由较快回升到止涨趋稳,二手住房成交量冲

    上周,中国社科院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》,根据报告显示,核心城市房价由较快回升到止涨趋稳,二手住房成交量冲高回落;同时并对北京、天津、廊坊等十个城市提出下跌预警。社科院针对下跌预警分为三档,而以北京为首的十个城市正是处于最低等级的下跌预警;虽然下跌预警代表了一种概率事件,但正在下跌的城市更具市场信号,武汉亦不能避免,10月房价同样处于下跌中。

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    核心城市房价止涨趋稳,武汉竟继续下跌

    2019年,核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月,核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹;2019年5-7月,“小阳春”逐步消退,核心城市房价涨速下降。2019年8-10月,市场进一步趋稳,核心城市房价稳中略降。

    在2019年10月份,核心城市房价环比微涨0.028%,同比微涨0.3%;分城市来看,一线城市除深圳外全军覆没,均处于下降状态;准一线城市中天津、重庆房价相对低迷;二线城市中过半城市稳中趋稳,部分城市继续下跌。其中我们重点来看看武汉市房价,环比上涨0.12%,较9月份涨幅回升0.39%;而与去年同月相比下跌3.9%,处于二线城市中倒数位。

    从社科院数据来看,从2018年10月份开始,武汉房价便开始有下跌迹象,一直到2019年10月份,始终低于2018年1月定基水平,10月房价也处于自2018年1月以来的低值。根据市场反馈来看,房价的下跌,离不开二手住房成交量的持续回落;在其他条件不变的情况下,二手房成交量的持续下落,表明短期房价上涨的动力不足。而正是因为近一年二手房市场的疲软,导致市场信心大减,急于抛售、降价变现,从而影响房价在短时间内不能回升。

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    本轮房地产周期趋于尾声,武汉整体先扬后抑

    自2019年以来,越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列,表明始于2015年年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。最先嗅得先机的从房企拿地开始,房企转移拿地重心,拿地主场重回一二城市,发迹于棚改的三四线城市购买力逐渐降低,加之人口的大量外流,使得房地产市场情况急转直下。

    而同样抓住这波风口的一二线城市,掀起了楼市热;从土地熔断到地王频出,从彻夜排队到屡开屡罄,不管是房企还是购房者,都陷入了狂欢。武汉在这样的市场里也不例外,我们一起来回顾一下这轮行情里面武汉的辉煌历史。

    2015年,武汉新房成交22.4万套,连续续5年刷新年度纪录,并成功摘得全国住宅销售套数第一名的“桂冠”;同时在2015年年内,央行进行了五次降息,五年期的商业贷款利率从6.15%下降到4.9%,更是刺激了购房需求,市场频现日光盘。房价方面,武汉一年之内涨幅达15.03%,连续11个月上涨。

    接下来的2016、2017市场一次次的推向高潮,武汉新房成交屡破记录,稳居全国前3的宝座,成为时下全国楼市最热闹的城市之一。转折就从2018年开始,楼市调控趋严,市场渐渐降温,同时不断攀升的房贷利率也让武汉赚足了眼球。

    2019年,武汉更加低调,房价上下波动不超过1%,稳定的价格背后也让市场成交量备受拷问,金三银四、金九银十不复存在,市场上多了更多的观望。

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    2019年整体趋稳,2020年该如何走?

    对于2019年武汉的楼市,我们最大的感受就是,稳。基于武汉正在执行的楼市调控政策,从2018年到如今,并未发生太大变化,所以对房价的控制并没有出现大幅上涨或者大幅下跌;反而每个月有些许几个楼盘冒头,但也有楼盘回调售价。

    而一向敏感的房贷利率,在进行了重大变革之后,反而开始回落。自2019年8月份LPR报价机制开始首次报价后,在11月份的报价中1年期和5年期以上LPR利率均下调5BP,以房贷商业贷款来看,5年期以上利率从4.9%降至4.85%。

    同时在上周融360发布的11月份最新利率来看,武汉竟在下跌,11月份首套房利率为5.93%,较上月下降8BP;较LPR加点108。这也验证了豆姐之前的说法,武汉11月房贷利率极有可能再次跌回6%以下。而回望今年一整年武汉的房贷利率变化,6%以上的月份并不多,可见武汉房贷利率继续上行的动力也不足。

    基于不变的调控政策,房贷利率确实最能影响市场的变化,也是当前市场最好的温度计。如今房贷利率有回落趋势,对市场而言更多的意义在于传导出的市场信号。在面对多个城市变相放松的楼市政策,武汉回落的房贷利率更多是一种试探。

    这是今年社科院首次对房价有下跌可能的城市发布预警,对于明年来说,形势可能会有更大的变化;随着如今因城施策、一城一策的城市越来越多,而武汉面对二手房市场的持续降温、新房市场供过于求,不知道明年是否会有转折。


     
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